【部门解读】《舒城县商品房预售资金监管暂行办法》政策解读

发布时间:2020-09-01 11:19 保护视力色: 字体:[    ]我要纠错

为进一步做好我县商品房预售资金监督管理工作,我局研究起草了《舒城县商品房预售资金监管暂行办法(以下简称《办法》),现将有关内容解释如下

一、决策背景和依据

20151026日下发舒城县人民政府办公室关于印发《舒城县商品房预售资金监管办法》的通知(舒政办〔201556号),对于规范我县商品房预售资金监管工作,保护购房人合法权益,减少预售资金使用不规范带来的项目风险,保持房地产业平稳健康发展发挥了重要作用。随着我县房地产行业的发展,该《办法》一些规定已不适应当前我县房地产市场发展需要,急需出台新的《办法》来加强我市商品房预售资金监督管理。

二、制定意义和总体考虑

近年来,我县房地产业快速发展,为我县经济建设、社会建设、城市发展、改善民生做出了积极的贡献。同时房地产市场出现的新形势、新局面、新问题,需要对商品房预售资金实施更细致、规范的监管。促进房地产市场健康发展,维护购房人的合法权益,防范商品房预售风险。

三、研判和起草过程

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房管理办法》(建设部令第131) 建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房【201053) 六安市住房城乡建设委员会《关于印发〈六安市商品房预售资金监管暂行办法〉的通知》(六建房函〔2016506号)等有关法律法规和政策规定,结合我县实际工作进一步完善了《办法》。

四、工作目标

加强商品房预售资金监督管理,顺利推进房地产项目建设,保障交易双方当事人的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

五、主要任务

(一)监管账户的设立

(1)拟承办新建商品房预售资金监管业务的商业银行应当与监管部门签订《舒城县商品房预售资金监管协议》,与监管系统实现联网实时进行数据交换,经测试合格后,方可开展此项业务。

(2) 开发企业申请办理商品房预售许可前,应登录监管平台,向监管部门提交监管帐户开户申请、主体施工合同、商品房销售价格备案审批表和施工合同备案表等资料,并自主选择具有资金监管资格的商业银行(以下简称监管银行)作为项目的预售资金监管开户行,网签预售资金三方(监管部门、监管银行、开发企业)《舒城县商品房预售资金监管协议》(以下简称三方监管协议)。

(3) 开发企业原则上至少设立一个监管账户,在多家银行办理按揭贷款业务的开发企业,可设立多个监管账户。

(二)预售资金缴存

(1)开发企业与购房人达成预订房屋买卖意向后,一次性付全款和分期付款、按揭贷款的首付款,由购房人直接缴入监管账户,不得缴入其它账户;现金收取的,即时缴入监管账户。

(2) 商品房预售资金通过监管系统按套存入监管账户后,方可进行《商品房买卖合同(预售)》备案。

(三)预售资金使用管理

监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。

(1)重点监管资金主要用于监管项目主体建设施工合同内的工程款、材料款、设备款和税金等。重点监管资金要依据施工合同的约定付款方式,严格按照工程进度和用途依申请拨付使用,开发企业应当根据项目工程建设实际情况,按照合同约定的支付节点申请使用重点监管资金。

(2) 监管账户内预售资金超过重点监管额度后,开发企业可以向监管部门申请使用一般监管资金。一般监管资金主要用于重点监管资金支付范围以外的与建设项目相关费用支出。一般监管资金拨付的,可直接在监管平台申请,经审核同意后,直接拨付。

(3) 开发企业通过监管系统提交重点监管资金支取申请后,监管部门应对预售项目进行工程进度现场查勘和申请资料审核,经现场勘查,达到形象进度、符合拨付条件的,在3个工作日内予以拨付。

(4) 对单体工程通过竣工验收,但销售额达不到重点资金核定额度,特殊时期支付农民工工资等情况,按程序审批同意后拨付。

(四)退款管理

(1)开发企业与购房人解除《商品房买卖合同(预售)》或购房人多汇房款等需要退款给购房人的,首先登录监管系统,提出退款申请并提交开发企业确认的退房申请表或多汇房款证明材料,监管部门审核确认后,出具《退款告知单》并通过监管系统推送至监管银行,监管银行按照《退款告知单》上载明的账户名称和账号进行退款。

(2)退款在一般监管资金中优先支取,不足部分可在重点监管资金中支取。

(五)监管取消

(1)新建住宅小区经综合查验备案,非住宅项目应办理初始登记,提交相关证明材料,经审核同意后,可解除资金监管。

(2) 开发企业在线申请办理《商品房预售资金撤销监管拨付通知书》(以下简称《撤销监管通知书》),监管部门审核通过后,向开发企业出具电子《撤销监管通知书》并通过监管系统推送至监管银行,监管银行凭《撤销监管通知书》和网络确认信息办理取消监管手续。

六 创新举措

(一)切实加大风险防范。主要从收和支两方面对预售款进行严格控制,对每一个主要环节进行必要把关,并对把关的监管机构、监管银行的职责进行细化和规范。

(1)在预售款收存方面。要求预购人将首笔预售款存入监管账户,开发企业和监管银行核实入账信息后,方予办理预售合同备案,后续预售款由监管银行严格监督进入监管账户。

(2)在预售款拨付方面。实行申请拨付制度,监管机构按建设进度核拨预售款,在主要的进度节点和每次核拨资金时都必须留有必要的保底资金确保建设工程按期竣工交付。

(二) 操作模式的调整。在商品房预售资金监管系统开通后,监管部门、监管银行、开发企业实行联网、实现数据信息共享,确保业务办理连续、安全、便捷,通过系统杜绝擅自挪用预售资金问题,实现预售资金监管信息化、自动化。

七、保障措施和下一步工作打算

(一)加强监管落实。商品房预售资金监管,实行政府监管、多方参与、专款专户、专款专存、专款专用、全程全额监管的原则。加强沟通协调,密切协作配合,努力形成工作合力,认真抓好各项政策措施落实,进一步强化房地产销售资金监督管理,保持房地产市场平稳健康发展。

(二)严格责任落实。开发企业有未按规定将商品房预售资金存入监管账户,未将商品房预售资金用于工程建设等行为,由监管机构责令限期整改由县监管机构通知有关商业银行停止拨付商品房预售资金,并停止该项目商品房预售合同网上备案;同一项目分期开发的,停止该项目后期的商品房预售许可办理,情节严重的,按照有关规定依法予以处罚。监管机构和各监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权等行为的,依法给予处罚。

本暂行办法自发布之日起执行,原监管办法同时废止。