舒城县万佛湖镇控制性详细规划·城市设计

 

 

文 本

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

目     录

 

 

第一章 总则............................................................................................................................................................................. 1

第二章 发展目标、功能定位与空间结构..................................................................................................................... 2

第三章 整体性控制............................................................................................................................................................... 2

第四章 街区控制.................................................................................................................................................................... 4

第五章 道路交通及其设施的控制................................................................................................................................... 5

第六章 配套设施的控制...................................................................................................................................................... 6

第七章 建筑建造指标........................................................................................................................................................... 9

第八章 特别控制.................................................................................................................................................................. 10

第九章 地块控制.................................................................................................................................................................. 10

第十章 地块变更控制........................................................................................................................................................ 14

附录A 用词说明................................................................................................................................................................ 15

 

第一章   总则

• 编制目的

 

1. 为了推动万佛湖镇旅游配套商住区区开发建设有序地进行，适应经济社会发展和城市规划建设管理需要，根据《中华人民共和国城乡规划法》，特编制《舒城县万佛湖镇旅游商住区控制性详细规划·城市设计》，以下简称本规划。

• 规划依据2. 《城市规划编制办法》（建设部第146号令）；4. 《城市规划强制性内容的暂行规定》（建规[2002]218号）；6. 《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；8. 《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）；10.《舒城县万佛湖镇总体规划（2008-2030）》；

 

1. 12. 其他现行的国家、省市相关的法律、规范。
2. 9. 《城市控制性详细规划编制规范》(DB34/T547-2005)；
3. 7. 《城市居住区规划设计规范(2002年版)》（GB50180-93）；
4. 5. 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；
5. 3. 《城市规划编制办法实施细则》（建规[1995]333号）；
6. 1. 《中华人民共和国城乡规划法》；

• 规划原则

 

   1、总体协调性原则：根据城市总体规划的总体布局和空间结构，实现新区在功能分区、空间布局上与城镇拓展区、配套服务区的协调发展。同时承上启下，进一步深化城市总体规划，并积极指导修建性详细规划的编制。

2、可持续发展原则：充分考虑万佛湖镇的实际情况，着眼万佛湖风景区的发展，科学配置空间资源，优化城市布局结构，完善基础设施配套，统一规划，分期实施。

3、以人为本的原则。充分利用万佛湖旅游资源、水系和深厚的历史人文积淀，营造人工、人文、自然环境“共生”的，富有地方特色和个性魅力的，生态园林式的现代人居环境。

4、可操作性原则：在满足城市发展要求的前提下，提高土地利用效益；通过增加规划的弹性和用地的兼容性，使规划成果具有更好的操作性，为城市建设发展提供切实可行的规划管理依据。

• 规划范围

 

1. 本规划用地范围基本为南沿雨林路、北临S317省道，东起龙梅路，西到龙苑路，总规划用地面积约89611.28平方米（约134.42亩）。

• 适用范围

 

1. 本规划一经批准，即成为指导万佛湖镇旅游商住区开发建设的法律文件。在本规划区范围内使用土地和进行各项建设，均应服从本规划的规定和要求，如与其他规划发生矛盾，原则上应以本规划为主。本规划未包括的内容应符合国家、安徽省及六安市的现行的法律、规范相关条款的规定。

• 规划强制性内容在本规划文本条款中，规划强制性内容一律用倾斜黑体形式表述，在规划的实施过程中必须严格执行。

 

1. 根据《城市规划编制办法》第四十二条规定，“控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容”。

• 法律效力

 

1. 本规划由规划文本、规划图则组成。规划文本和图纸是相互联系的整体，具有同等的法律效力。两者应同时使用，不可分割。

• 审批程序

 

1. 本规划应报请舒城县人民政府批准，并报舒城县人大常委会和六安市人民政府备案。

• 生效日期

 

1. 本规划自舒城县人民政府批准之日起执行。

• 解释部门 

 

1. 本规划的解释权属于舒城县城乡规划行政主管部门。

第二章   发展目标、功能定位与空间结构

• 规划目标

 

1. 按照《舒城县万佛湖镇总体规划（2008-2030）》所确定的“突出服务功能。基础设施和公共服务设施应向中心镇集中，满足城镇居民及周边农村居民日益增长的物质和精神生活的需要”的指导思想，本规划将以较高的标准规划建设旅游配套商住区，使其成为万佛湖镇未来的旅游服务的中心，并且建设成为一个环境优美、功能多样、地方特色鲜明的人居环境示范区。

• 功能定位

 

1. 旅游配套商住区将成为万佛湖镇旅游接待中心、商务中心，山城相融、生活便捷的宜人住区。

• 空间结构“一轴”纵向上连接S317省道和雨林路的规划路“四区”指由规划道路将旅游配套商住区分割成的地块一、地块二、地块三和地块四。

 

1.  
2. “一带”指贯穿旅游配套商住区的花影河改造的景观河道；
3. 新区用地布局将形成“一轴、一带、四区”的空间结构。

第三章   整体性控制

• 土地使用和建设开发总量控制当实际开发建设的总量超过规划总量，会对本片区的交通、配套设施等带来影响时，应对规划进行必要的检讨。

 

1. 旅游配套商住区用地面积约89611.28平方米，规划建设总规模为72594.53平方米，可容纳3358人。

• 土地利用总量平衡

 

1. 根据国家及安徽省的相关规定，结合本地区的实际情况，本次规划对各类用地进行平衡，确定的各类别用地比例具体见表3-1。

用地代码		用地名称	规划（按3万人）
序号	中类		面积 (hm2)	比例 (%)	人均 (m2/人)	最大可 兼容量(%)
1	R2	二类居住用地	2.9	32.2	7.7
2	R+B	商住综合用地	4.3	47.8	11.4
3	S1	城市道路用地	1.6	19.8	4.2
4	E1	水域	0.2	2.2	0.5

 

• 道路红线的强制性控制2、次干路：雨林路18米；

 

1. 1、主干路：S317省道35米、龙苑路24米、龙梅路

表3-1         旅游配套商住区规划用地计算

 

3、支路：规划路10米。

• 绿化绿线的强制性控制

 

1. 原花影河改道形成景观河道，河道两侧绿线控制为5米。

• 河道蓝线的强制性控制

 

1. 花影河改造为旅游商住区的内部景观河道，社区景观需要依托改道后的花影河打造高品质、高档次的滨水景观带；河道改道必须依托原有河道走向，未改道河段严格依照《城市蓝线管理办法》，加强对花影河环境的保护。

• 黄线的强制性控制

• 垃圾收集点3处：01地块、03地块、04地块，用地面积共计1500平方米；

• 电信所1处：01地块，用地面积200平方米

• 紫线的强制性控制 

 

1. 本规划区内无文物保护单位用地。

第四章   街区控制

•  街区控制体系

 

1. 本规划按道路、用地性质及已批用地界线共划分为1个片区，4个地块。

•  街区控制要求表4-1               街区控制指标一览表

 

1. 本规划确定的街区整体控制指标主要有建筑密度、容积率、绿地率和建筑高度，同时考虑街区各地块用地性质的兼容要求（各地块控制内容详见分图图则）。

街区 编号	用地 面积 （hm2)	用地 性质	建筑 密度 (%) (max)	容积率	绿地率 (%) (min)	建筑 限高 (m) (max)	居住 人口 （人）	可兼容用地 最大可兼容量 (％)
地块一
R2	1.77	居住用地	30	1.2-1.8	35	24	883
地块二
R2	1.17	居住用地	30	1.0-1.5	35	24	486
地块三
R+B	2.21	商住用地	30	1.2-1.8	35	30	1107
地块四
R+B	2.12	商住用地	30	1.0-1.5	35	30	882

 

 

第五章   道路交通及其设施的控制

•  道路系统控制

 

1. 本地区的道路系统布局，包括即道路的等级、红线宽度、道路断面及主要道路交叉点控制坐标，应符合规划图则和表5-1的规定。

 

表5-1              道路规划建设控制表

序 号	道路 等级	道路 名称	起止 位置	长度 (m)	红线 宽度 (m)	断面 形式	道路 绿化率 （%）
1	过境公路	S317省道	-	334	35	A-A	14.2
2	主干路	龙苑路	S317省道-雨林路	376	24	B-B	8.3
3	主干路	龙梅路	S317省道-雨林路	385	24	B-B	8.3
4	次干路	雨林路	龙梅路-龙苑路	303	18	C-C	11.1
5	支路	规划路	S317省道-雨林路	376	10	D-D	5.0

 

•  道路交通设施控制1、配建停车场（库）配建停车场（库）应就近设置，距主体建筑出入口的距离不宜超过50米。因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需相应变动。3、在人流量较大的龙梅路设一座公交首末站。5、在大型公共建筑集中区域、车流量较多的交叉口应设置人行天桥；条件允许情况下，应结合建筑设计设置通廊（含过街通廊），为建立完整的步行交通系统创造条件。 

 

1. 6、机动车出入口应在用地周边较低级别的道路上安排；机动车出入口不宜设在S317省道两侧，如确需设置应执行右进右出的交通管制。
2. 4、主干路可采用港湾式停靠站。公交停靠站站距不宜超过500米。在路段上，同向换乘距离不应大于50米，异向换乘距离不应大于100米；对置设站，应在车辆前进方向迎面错开30米。
3. 2、若设置加油站需要远离住宅建筑。
4. 配建停车场（库）、加油加气站、公交站场、人行地下通道、人行天桥及机动车入口位置等均应符合规划图则的规定。

• 道路交通特殊控制表5-2              道路主要交叉口形式控制表

 

1. 1.主要交叉口形式

相交道路	主干路	次干路	支路	备注
主干路	A，B	B，C	B，D	A为立体交叉口；B为展宽式信号灯管理平面交叉口；C为平面环形交叉口；D为信号灯管理平面交叉口；E为不设信号灯的平面交叉口
次干路		C，D	C，D
支路			E

 

2.交叉口道路展宽

平面交叉口的进出口设展宽段，并增加车道条数。每条车道宽度宜为3.5米。

3.无障碍设计

公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。

• 竖向控制本规划中考虑现状地形及土方平衡，道路纵坡坡度控制在0.3%～4.0%之间。

 

1.  
2. 道路竖向设计综合考虑道路沿线现状地形、地下管线敷设、地质、水文、气候、道路路面及沿路范围内地面的排水要求，为下一步工作中的道路设计，街区内部竖向设计提供参考。

第六章   配套设施的控制

• 配套设施的规定配套设施的项目内容、建筑规模、用地规模、布局定位均应符合规划图则的规定。

 

1. 规划图则没有规定的控制内容应符合相关技术规范的要求。除图则规定配套设施外，亦可根据建设中实际情况对设施内容进行调整，但总体指标须满足相关规范的要求。
2. 本规划配套设施为本片区服务的公共服务设施、市政公用设施以及公共安全设施。

• 公共服务设施

 

 

表6-1               公共服务设施规划一览表

设施类别	项目名称	用地 面积 （㎡）	地块 编号	数量		备注
				总量	规划增加
体育设施	篮球场及健身设施等		all			结合社区中心布置
行政管理社区服务	社区服务中心		all			结合社区中心布置
环卫设施	垃圾转运站	150	01/03/04
教育用地

 

• 市政公用设施旅游配套商住区用水量约为705吨/日。在满足人民生活用水前提下，要大力提供节约用水。严格按建立节水型城市的要求，管理好各环节的用水量。2.排水工程新区污水量为380吨/日。污水由管道收集，接入万佛湖镇城市污水处理系统，集中统一处理。污水管道应埋沿城市道路埋设，与给水管道异侧。污水主干管（DN400）沿城市道路布置，污水由南北两侧汇入，经龙梅路路污水管输送至城市污水处理厂。3.供电工程变电所引出35kv线路组成环网，据地块负荷值及其分布，采用开闭所、配电所等高压联结方式，380伏/220伏电力线入户，以缩短供电半径，提高供电能力。35千伏电力电缆沿城市道路埋设。由舒城县城电信局迁入，交换机容量达4千门。5.燃气工程旅游配套商住区采取组团式管道液化石油气供应为主，由S317省道燃气输气管引接入，管网采用环状为主、环状和支状相结合的方式。燃气干管沿龙梅路和雨林路埋设形成环状，以提高供气的可靠性；低压管网在居民用户集中的区域尽可能布置成环状，在居住区密度不大的情况下，布置成枝状。民燃气管道尽量避免布置在快车道下，一般布置在人行道或绿化带内。雨水、污水管线布置在车行道下边，给水管道、燃气管线、电力电缆、电信电缆安排在人行道下。各种管线一般均与道路中心线平行，从建筑红线向道路中心线布置的次序见表6-2。

 

1. 表6-2                管线布置次序表
2. 6.管线综合
3. 旅游配套商住区主要采用液化石油气，新区气化率达100%。
4. 电信线路主要采用电信管道，沿城市道路埋设，与电力电缆异侧。规划管孔数除电信公用网外，还考虑电信专用网、有线电视和智能化小区管理系统等。主干线路布置18～24孔电信管块，其余道路基本为6～12孔电信管块。
5. 4.通信工程
6. 由羊山35千伏变电站迁入。
7. 雨水管道沿城市道路埋设。雨水应尽量利用自然地形的坡度排水，采用分片收集，就近排入花影河。
8. 新区排水体制采用雨污分流制。
9. 旅游配套商住区由城市市政管网供水。由龙苑路输水管引接，给水主干管（DN200）沿雨林路和龙梅路埋设形成环状，次干管（DN150）沿规划一路埋设，管网尽量靠近用户，保证最不利点的水压达到24米。
10. 1.给水工程

道路	建筑红线----→道路中心线
南侧、东侧	电信管块	燃气管道	路灯	污水管道
北侧、西侧	电力电缆	给水管道	路灯	雨水管道

 

各类管线的垂直顺序由浅入深宜为：电信管块、电力电缆、燃气管道、给水管道、雨水管道、污水管道，地下管线相交叉时应满足各管道间的最小净距要求。

7.环卫设施

旅游配套商住区日产生活垃圾总量约为0.18吨，统一由城市垃圾处理厂集中做无害化处理。

新建垃圾收集点3座，用地面积控制在150平方米内，位于01、03、04地块。

 

• 公共安全设施旅游配套商住区防洪标准不低于五十年一遇。2.消防3.人防旅游配套商住区内的公共绿地、广场及周边开敞地可作为人防及防震疏散场地。城市道路系统中的主干路和主要对外交通干道作为人防及防震疏散干道，应保持顺畅。旅游配套商住区建筑工程应按照地震基本烈度六度抗震设防。必须进行地震安全性评价，  

 

1.  
2.  
3. 旅游配套商住区应加强供电、供水、通信等生命线工程的防震、抗震能力，制定应急措施，提高抗震防灾的承受能力。对易燃、易爆、危险品设施作统一布局，加强防护，防止发生次生灾害。
4. 4.抗震
5. 旅游配套商住区应按国家有关标准建设配套人防设施。城市大型公共建筑和重要交通枢纽，应结合建筑物主体工程建设地下人防设施。
6. 消防供水主要以城市自来水为水源，河、塘等天然水系可作为消防备用水源。道路建设应严格按照120米以内间距布置消防栓。重要的建筑物宜建设消防水池。城镇建设应保持足够的消防间距和消防通道，消防通道宽度不应小于4米。
7. 旅游配套商住区内应加强排水设施的建设；加强花影河河道疏浚，并整修河岸、加固堤防，拓宽过水断面，提高过水能力。同时充分考虑外围山洪的威胁。
8. 1.防洪

第七章   建筑建造指标

• 建设高度分区

 

1. 表7-1               建筑高度分区一览表

 

• 建筑开发强度分区

 

1. 表7-2               建筑开发强度分区一览表

强度	适合区域	容积率	建筑密度 （max）
低强度区	居住用地	1.0～1.5	30%
中强度	居住用地	1.2～1.8	30%

 

• 建筑间距2.商业建筑之间的间距不小于6米，沿街商业建筑侧面之间的间距不小于4米并可在4米以上高度做过街楼。

 

1. 3.上述建筑间距的控制，必须同时满足消防的要求。
2. 1.住宅以平行布置为主时，住宅间距严格按照日照分析法计算。建筑方位偏东或偏西时，按国家或地方规定折算。

• 建筑退让 

 

1. 表7-3               建筑退让道路一览表
2. 1. 建筑退让道路

建筑高度 （m）	后退支路距离 （m）	后退次干路距离 （m）	后退主干路距离 （m）
h≤24	5	8	15
24<h≤60米	5	8	15

 

2. 建筑退让边界

表7-4               建筑退让边界一览表

建筑朝向		居住建筑		非居住建筑
		建筑物高度的倍数	最小距离 （m）	建筑物高度的倍数	最小距离 （m）
主要朝向	低层	0.4	4		消防距离
	多层	0.4	8		5
	高层	0.25	8	0.25	10
次要朝向	低层	0.25	消防距离		消防距离
	多层	0.25	5		消防距离
	高层	0.125	5		8

 

 

第八章   特别控制

• 特征空间结合道路、停车设施、配套设施等有机构成，形成丰富多彩、气息活跃的商业氛围。在总体的空间结构上应从属于城市其它功能空间，以山水映衬、绿化繁茂的居住组团为总体风貌。

 

1. 2.居住空间
2. 1.配套商业空间

• 环境要素 

 

1. 环境要素控制包括轮廓线、标志性建筑、街道景观、夜景照明、标识系统、无障碍设计。

第九章   地块控制

• 地块划分的原则2.采用“街区－－地块”逐级划分的方法；4.保持生态系统的整体性和连续性；6.地块至少有一边与城市道路相邻；8.根据开发方式和开发政策来确定用地地块的规模，在规划实施中可对地块进行合并或细分。

 

1. 7.应有利于修建性详细规划阶段的建筑布局；
2. 5.尊重现有用地权属和基层行政管辖界线。宜以自然界线（河、渠、林带等）、人工界线（铁路、道路、用地地界及其他设施）和单位用地界线以及近期已批用地界线划分地块；
3. 3.地块划分宜保证土地使用性质单一，并与周边地块土地使用性质相协调；
4. 1.执行城市总体规划对土地的控制规定；

• 地块的划分与编码根据次干路和支路将各街区划分为4个地块，各地块以01、02、03……来编号。

 

1. 根据规划用地界限、主干路网，且该地块为零星建设用地地块，因此将用地划分为1个街区，编号为01。

• 地块用地性质 表9-1              01街区地块控制指标一览表

 

1.  
2. 根据新区整体性控制要求，依据安徽省发布的《城市控制性详细规划编制规范》，对每个地块进行划分和性质确定。详见图则和表9-1、表9-2、表9-3、表9-4。

序 号	地块 编号	用地 性质	用地面积 (m2)	建筑密度 (%) (max)	容积率	绿地率 (%) (min)	建筑限高 (m) (max)
1	01地块	R2	17656.54	30	1.2-1.8	35	24
2	02地块	R2	11654.80	30	1.0-1.5	35	24
3	03地块	R+B	22131.94	30	1.2-1.8	35	40
4	04地块	R+B	21151.25	30	1.0-1.5	35	40

 

• 土地使用兼容性

 

1. 表9-5               地块用地性质兼容表

用地 代号

R

B

S

U

R2

B1

B2

B3

B4

B5

B6

S2

S3

U1

U2

U3

U4

U5

U6

U9

R

R2

+

+

+

-

-

-

+

+

-

+

+

-

-

-

-

B

B1

-

-

+

-

-

+

+

+

-

+

+

-

-

-

-

B2

+

+

+

+

-

-

+

+

-

+

+

-

-

-

-

B3

-

+

+

+

+

+

-

-

-

-

+

-

-

-

-

B4

-

-

-

-

+

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

B5

-

-

-

-

-

+

-

-

-

-

-

-

-

-

-

B6

-

+

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

备注

1．S、U类用地不具有兼容性。 2．临街R类用地可有条件兼容B类用地，地块中公建的建筑面积占总建筑面积的20%-40%；B类用地在特定情况下，可以兼容R类用地，形成混合用地。 3．＋ 表示有条件兼容；— 表示不兼容。

 

• 地块控制体系

 

1.指标体系

指标体系主要是通过量化指标对地块的开发建设和环境质量进行控制，包括土地使用强度指标、环境控制指标、交通控制指标等构成。其中用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑退让是强制性指标，交通出入口、用地兼容性是引导性指标

2.要素控制

要素控制是对地块配套设施、公共开放空间、建筑建造、地下空间开发等部分内容提出的特别控制要求。

• 地块控制指标

 

每个地块的控制指标应按图则规定执行。

 

第十章   地块变更控制

• 地块变更的界定

 

有下列情况之一，需要对规划地块的用地性质、用地界线、控制指标和要素等进行变更调整，均属于地块变更范围。

1.城市总体规划及其它相关规划出现重大变化，对万佛湖镇旅游配套商住区的功能与布局产生重大影响的；

2.重大建设项目设立对万佛湖镇旅游配套商住区的功能与布局产生重大影响的；

3.本规划有明显缺陷或滞后的，不能用于指导城市建设和规划管理工作的；

4.对本规划确定的建设用地边界、用地性质、土地使用强度和公共配套设施的规划要求进行调整的。

• 地块变更的原则：

 

1.不得对规划地区街区控制和城市的总体格局构成较大影响；

2.不得变更为禁止兼容设施用地；

3.变更后对相邻地块不得造成严重不良影响，应在用地性质允许或有条件兼容的范围内进行；

4.局部地块规划调整后土地使用强度必须满足论证研究要求，不得导致规划片区规划目标失控；

5.调整后不得带来严重的交通问题，如大量人车流影响城市交通干道的交通；

6.不得侵占市政设施用地和非盈利性公共设施用地。

• 地块变更的程序

 

地块变更类型主要包括地块合并、用地的性质、强制性指标要素和引导性指标要素等变更，针对不同地块变更的类型，应启动对应的自由裁量变更程序或修订审批变更程序。

• 自由裁量变更程序

 

当出现以下地块变更情况时，宜启动自由裁量变更程序：

1.地块用地性质在允许兼容的条件下，满足街区控制要求，进行调整时；

2.地块的引导性控制指标和要素发生变化时；

3.街区内地块合并，统一开发建设时。

• 自由裁量变更的具体步骤

 

1.提出申请。受让方或建设方向规划管理部门提出申请，阐明特别明确而充分的原因，确需修改；

2.许可调整。规划管理部门根据申请，按照地块变更内容的不同，经规划会议研究，对不影响整体规划控制要求的变更，允许并接受调整。对于规划影响较大的变更，退回申请；

3.重提规划要求。规划管理部门对接受的变更申请，在自由裁量范围内进行调整，重新提出变更地块的控制指标和控制要求；

4.公示。规划管理部门对调整后的地块控制图则进行公示，也可通过电话咨询或听证会等形式，征求意见；

5.批准实施。在公示结束后，对于公众普遍反对的变更，不予调整；对于公众赞同或意见较少的变更，则通知申请方和相关部门按新规划实施。

• 修订审批变更程序

 

当出现下列具体情况时，规划建议启动研究修订变更程序：

1.出现因城市建设变化引起的地块规划设计条件重大变更时；

2.当地块用地性质不在兼容条件下变更时；

3.用地边界调整，用地进行合并或细分时；

4.地块强制性控制指标和控制要素出现变更时。

 

附录A 用词说明

执行本文本时，对要求严格程度的用词说明如下，以便于在执行时区别对待：

表示很严格，非这样作不可的用词：

正面词采用“必须”；

反面词采用“严禁”。

表示严格，在正常情况下均应这样作的用词：

正面词采用“应”；

反面词采用“不应”或“不得”。

表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样作的用词：

正面词采用“宜”或“可”；

反面词采用“不宜”。

条文中指明应按其他有关标准、规范执行时，写法为“应符合……要求或规定”或“应按……执行”。