关于县城区及部分乡镇基准地价和万佛湖风景区指导价制订及更新解读

一、基准地价更新制订的目标

为规范土地市场秩序，强化土地资产管理，服务经济社会发展，舒城县人民政府印发了《舒城县人民政府关于公布实施舒城县城区及有关乡镇土地级别与基准地价成果的通知》（ 舒政〔2020〕17号）。为舒城县深化土地使用制度改革，培育、规范、调控土地市场，优化土地利用结构，科学合理配置土地资产提供了丰富、详尽、现实的基础资料。为了准确理解和把握政策，现结合基准地价更新背景制订意义、工作开展概况和主要内容等进行简要解读如下：

二、基准地价更新制订的主要任务

基准地价：《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）第3.3条规定：基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价更新：《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）第7.9条第一款规定：基准地价制订及更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

指导价制订：由于万佛湖风景区不属于法定行政区域，所以制订区域指导价。

二、基准地价更新制订的意义和总体考虑

基准地价制订意义是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段，也是确定土地价格、征收土地补偿价款的重要依据；按照国家部委要求，基准地价每3年应全面更新一次。我县城区上一轮基准地价更新是在2014年，至今已历时近六年时间，在此期间我县城市建设步伐加快，城市品位和城市形象不断提升，重点片区的打造推介、交通的快速发展、基础设施的不断完善和城市建设的深入推进，拓展了城市发展的空间，显化和提升了土地的资产价值。现行基准地价已无法适应我县当前土地市场价格水平，不能充分反映土地实际价值，所以急需更新基准地价。

三、基准地价更新制订工作调查和内业处理过程

根据《 安徽省国土资源厅关于转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（皖国土资函[2017]1234号）、《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》文件和规程要求，报请县政府批准，县自然资源和规划局于2017年9月全面启动了舒城县城区及杭埠镇、万佛湖镇基准地价和万佛湖风景区指导价更新制订工作。为确保本项工作顺利推进，县自然资源和规划局高度重视，通过制定科学的工作计划，统筹安排、合理调度，并严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、征求行业专家意见、召开听证会、反复修改，以及上报政府常务会审查多个环节，历时近一年，于2018年8月2日通过省自然资源厅评审验收。

四、基准地价更新成果主要创新举措和下一步打算

（一） 更新范围和内容均有所创新

本次县城区基准地价更新范围的确定，按照“近期适度向西、向北发展；远期主要向东、向北并适度向南发展的城市用地发展方向，在县城区土地利用规划中城镇建设用地、城市规划范围和上轮更新范围的基础上，在杭埠-万佛湖快速通道北侧和南溪河南侧区域有所增加。本次城区更新范围为56.15平方公里，增加了5.37平方公里。杭埠镇、万佛湖镇基准地价定级工作范围主要为土地利用规划中城镇建设用地和集镇总体规划范围重叠部分，定级范围分别为31.11平方公里、4.16平方公里。万佛湖风景区指导价比较单一，因建设用地不集中连片，不满足定级条件，为政府管理和合理利用风景区土地需要，结合风景区土地利用总体规划，设定区域指导价范围，用地范围为9.44平方公里。

（二） 土地定级结果进 一步详细规范

本次基准地价更新为保持宗地权属完整性，采用以路网为界，划定土地级别。同时依据技术规程要求，对舒城县商服用地、住宅用地、工业用地、公管公服用地进行了分类定级，级别范围进行了调整，调整方式为：以老城商业中心为中心，各级别向外围区域都有一定程度拓展。工矿仓储用地将工业集聚程度高的区域划分为一级地，将开发区未开发或正在开发的土地和远期规划区划定在二级地范围内。

（三） 地价体系内容有所扩大

本次县城区基准地价丰富了原有地价体系。首先，严格按照《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）、《 安徽省国土资源厅关于转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（皖国土资函[2017]1234号）文件要求，补充了公共管理与公共服务用地基准地价。同时第一次制定了杭埠镇、万佛湖镇基准地价和万佛湖风景区指导价，为两镇一区今后的自然资源管理工作提供了技术支撑。

（四） 基准地价区域价格幅度略有调整

相对于上轮基准地价，本次商服用地和住宅用地各级别价格都有一定程度提高。商服用地总涨幅9.97%，住宅用地总涨幅115.52%。工矿仓储用地因实行分类定级，划为2个级别，比上轮综合定级级别数量减少，工业用地级别价格有所下降，工矿仓储用地总涨幅-17.46%。

（五）基准地价更新保障措施和下一步打算

针对我县城镇建设用地市场发展情况，我局将实时关注地价变化行情，并根据国家部委文件精神对基准地价地价进行更新调整。

 解读机关和解读人

 解读机关：舒城县自然资源和规划局

 解读人：姚洪波

 政策咨询服务电话：0564-8622753