【媒体解读】舒城县城管局上线《政风行风在线》节目全程回顾

上线单位：舒城县城管局
上线嘉宾：党组成员、工会主任  张 瑞 
           物业管理服务中心主任  谢劲松

主持人：张自麟（图左）
嘉宾：党组成员、工会主任  张 瑞 （图中）
       物业管理服务中心主任  谢劲松（图右）

内容提要：
一、在各类信访投诉中，有关物业费方面的投诉一直是占比比较高的一类，介绍一下这方面的情况。
    关于物业费的相关投诉，其核心还是“购买”与“服务”之间不对等的矛盾。随着我县城区的发展建设，一方面商品房小区随着时间的推移，围绕物业服务质量等产生的问题逐渐暴露，另一方面老旧小区虽然进行了改造，但是居民购买服务的意愿很小，这给物业管理持续发展带来了物业服务企业与社区配合不到位、基础物业收费率低等难题。县城管局物管中心通过“定范围、定标准、定奖惩”，进一步夯实属地管理责任，明确物业企业工作职责，落实各项奖惩措施，结合我县文明创建工作，督促物业企业扎实做好小区日常服务，强化对全县各物业企业的监管。经过全覆盖量化考核，居民小区环境卫生情况显著提高。乱停车、飞线问题显著改善，违章搭建问题得到了有效的遏制，物业企业的收费情况也得到了很大改善。对于业主投诉不愿意缴纳物业费导致被物业企业起诉等问题，在收到投诉后，城管局物管中心的执法人员能够第一时间现场办理，查询发改委关于物业费定价的批复文件、物业项目备案材料、物业企业与业主签订的物业服务合同等文件。同时协调双方，在小区生活，享受物业服务，那么交物业费就是业主的义务。作为物业公司，应该提供和物业管理合同相对应的服务，是物业公司应该提供的服务它没有提供，我们将去督促。如果涉及到相应需要处理或者通报的，我们将进行处理。

二、如何申请使用房屋本体、公共设施共用设施设备的维修维护资金？
    从2022年情况来看，我县住宅专项维修资金完成收缴近1亿元。本年度受理维修并完成维修、归档的项目共计7个，覆盖住户面积55292.22平方米，使用资金120余万元；正在申请使用维修资金的小区4个，总计11个项目。正在申请的项目中，前期材料准备的项目2个，已经进入使用公示阶段的2个。住宅专项维修资金办公室累计查询维修基金缴存情况87栋楼，涉及近13000余名住户。全县住宅专项维修资金收缴、使用工作有条不紊。
    维修资金的使用申请主要包括以下几个方面。
    ⑴使用范围：物业共用部位维修和共用设施设备维修、更新、改造工程。
    ⑵使用条件：一是物业共用部位、共用设施设备保修期届满，二是维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围等，三是维修资金使用方案须经使用范围内使用部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意。
    ⑶使用程序
    申报主体：实施物业管理，业主大会已成立的，由业主委员会提出申请；实施物业管理，业主大会未成立的，由物业服务企业或相关业主提现出申请；未实施物业管理，业主大会未成立的物业，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）按规定组织相关业主实施。
    前期申报要件：依次为项目简介、鉴定意见、维修方案、预算书、涉及资金分摊的业主花名册、维修资金使用方案
    申报流程：物业维修资金办公室收到维修申请及材料后，计算出业主预算分摊明细表，交于申报主体在物业管理区域内公示后，由业主进行签字表决，然后再将业主表决结果公示，无异议后，申报主体填写“维修资金使用预算申报表”报至维修资金办公室，申报主体再通过招标选择施工企业，签订施工合同。项目完工后，申报主体按照使用方案及相关规定组织竣工验收，验收合格施工企业报送项目决算书。申报主体委托第三方社会审计机构对该项目进行决算审计，向相关业主公示。
    后期申报要件：工程竣工验收合格证明、项目决算书、审价报告书（附审价合同）。
    维修资金办公室收到上述材料后，计算出业主决算分摊明细表，申报主体将此表再进行公示，公示无异议后，申报主体填写“维修资金使用决算申报表”报至维修资金办公室。材料齐全符合法定形式受理，完成审批后，申报主体填报资金拨付申请表并提供相关结算票据，经局财务负责人及相关领导批准后，拨付资金。

三、近年来，由于历史原因，一些交付时间较早的小区，业主们希望“水电移交”的呼声越来越高，谈一谈在“水电移交”方面做了哪些工作？
    一、背景情况：我县小微权力“监督一点通”平台自2021年9月上线以来，先后多次收到居民反应，强烈要求将其所居住小区分别移交给县供电公司和县自来水公司统一管理。其中反映比较集中的有：玖隆皇家花园小区投诉67件，南溪丽城小区投诉400多件，县纪委监委对此类反映集中地投诉问题高度重视，多次协同相关部门深入了解情况，探讨解决办法。截止到2022年5月初，我县城区仍有东方花园、南溪丽城、玖隆皇家花园、飞霞商都、石榴苑、牡丹苑、莲花苑、水仙苑、玫瑰苑等9个小区未完成水电移交。
    二、“供电供水移交统管”案例针对南溪丽城小区大量关于“水电移交”相关的投诉件，2022年7月初，县委常委、常务副县长刘兴旺在县政府四楼会议室主持召开了南溪丽城小区水电移交信访问题协调会，会议就如何解决南溪丽城小区业主反映的水电未移交问题展开了讨论，并形成一致意见。本着“因地制宜，节约成本”的原则，南溪丽城小区开始对供水、供电进行改造。7月26日，县自来水公司对小区总表进行抄表登记，之后由业主自行到自来水公司缴费。9月5日，县供电公司为小区内1491户业安装了独立的智能电表，今后业主可以自行缴纳电费。据不完全统计，南溪丽城小区本次水电移交成本约20万元，单就供电移交一项，相较于舒城县供电公司《关于城区部分小区未移交供电设施摸排情况的报告》中，关于南溪丽城供电移交预计改造合计费用的2150万，极大地降低了移交成本。截至目前，南溪丽城小区水电移交已有三个多月，业主反应良好。
    三、建议：根据南溪丽城小区的移交经验，“因地制宜，因陋就简，节约成本”，其余8个小区逐一推进，解决水电移交。因各个小区供电移交工作情况不同，最终方案与推进落实时间以县供电公司实地调研确定。

四、在提高小区车位利用率方面做了哪些工作？
    我局物管中心通过对直管的61个物业小区进行摸排，共计有地下车位数35598个（非人防车位28537个，人防车位7061个），其中目前已出售7760个，租赁4400个，车位使用率34%。经过对数据的分析我们发现，我县物业小区地下车位整体利用率不高的原因主要存在以下几点：1.所有权问题。很多小区车位属于地产方，地产方只售不租，导致地产方与业主矛盾激化，双方僵持不下，小区地面上业主的车辆乱停乱放，严重堵塞小区内部道路，甚至于堵塞消防通道，占用消防平台。2.由于付费停车在我县居民内心接受度还并不高，出于经济原因，业主不愿付费进地下车库停车，或者由于比较高的月租费和管理费，让一些愿意付费停车的业主“望而却步”；3.思想观念和停车习惯问题。由于进地下车库相较于直接停小区地面会麻烦一些，且小区的部分楼栋电梯并没有与地下车库直接相连，造成业主停车回家会多走一些路程。所以就存在宁可占道停路上，也不愿开进地下多走几步的情况；4.管理问题。部分小区地下车库监控并没有做到全覆盖，车辆在停车位上遇到剐蹭，有时无法通过调取监控找到责任方。地面车位一般都能被小区道路监控覆盖，业主感觉更有保障；5.城区外围新建小区旁的道路，随意停车监管不严问题。城区周边新建小区周边的道路，很多都是配套新建设的道路，路面监控未启用或交警部门巡查贴单的频次较少。导致很多业主直接将车停在道路两边，不仅造成小区停车位空置，更影响道路畅通。
    针对以上问题，县城管局物管中心采取以下方式，积极推动物业小区地下车位利用，缓解“停车难”问题：1.加强沟通与协调。我县目前绝大多数小区的地下车位其实不具有产权，地产方所谓的“买卖车位”，其实是一种“长期租赁”的偷换概念。包括人防车位，虽然现在提出“谁投资谁维护、谁收益”，但本质上小区业主还是具有使用权。完全“只售不租”其实是不合理的。加强沟通协调，例如南溪丽城小区的案例，通过县物业管理服务中心从中协调，原先“只售不租”的地产方也进行了让步，同意以200元/月的租金对业主出租，目前已有60多个地下车位被业主租赁，极大缓解了小区的停车压力。
    2.根据我县居民的消费能力，适时调整地下车位租金。目前我县物业小区的地下停车位月租金基本在150元-200元/月。降低租金势必会提高业主租赁车位的热情，例如中豪水运城小区，地下车位年租金1000元，分摊到月仅83元，该小区业主租车位的热情很高，900多个地下车位已租出500多个。
    3.加强宣传力度。通过张贴海报，业主群微信推送，物业主管部门、消防部门联合进小区开展讲座，文明停车宣传进校园等形式，倡导业主文明停车，安全停车。逐步养成愿意规范停车，有地下车位一定进地库的习惯。
    4.督促小区物业加强对小区地下车库的巡检力度，更新升级基础设施，尤其是监控设施。让业主放心将爱车停放在地下车位。
    5.加大对违规停车的监管力度。道路停车交警部门处罚，非机动车道停车城管部门处罚，小区消防通道、应急通道、消防平台停车消防救援大队处罚。让业主违法违规停车的“成本增加”，逐步改掉乱停车的陋习。