县征收服务中心主任夏梅政关于《舒城县货币化安置政策解读》

舒城县货币化安置政策解读

2015年6月，国务院出台了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危改配套基础设施建设有关工作的意见》，要求各地应持续加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，积极推进棚改货币化安置。市民对我县棚户区和城中村改造项目的建设尤为关心，不少市民对于棚户区改造项目的货币化安置关注度颇高。2016年3月，我县结合棚户区改造项目安置需求，印发了《关于做好棚户区改造货币化安置工作的通知》，提出自2016年起将对县城区范围内新启动的棚户区和城中村改造项目全面推行货币化安置。这里，就我县城市棚户区和城中村改造货币化安置的相关政策进行解读。

一、货币化安置的概念和意义。货币化安置是指在房屋征收时，由政府按照同实物安置等值的方式计算购房券数额，被征收人持购房券到市场购买商品房自行安置的方式。购房券方式是货币化安置方式的一种通俗说法，货币化安置通过购房券的使用来实现。在城市棚户区和城中村改造过程中实施货币化安置，可缩短安置周期、满足群众多样化安置需求，也可减轻政府所承担的安置压力。

二、货币化安置与货币补偿的比较。实行货币补偿方式的，由政府按照被征收房屋的实际评估价值来支付补偿款，领取的是现金；货币化安置价值高于货币补偿，政府按照与实物安置等值原则，比照就地或就近建设安置房的市场价值来支付补偿款，领取的是购房券。另外，购房券不能用于转让和兑换现金，只能去市场购买新建商品房或存量商品房（二手房）。

三、货币化安置与产权调换的比较。产权调换由政府提供安置房，安置周期较长；货币化安置政府不提供安置房，被征收人凭购房券到市场购买商品房，安置周期缩短。

四、货币化安置的实施方式。被征收人选择货币化安置的，由房管、住建等部门搭建商品房交易平台，将进入平台的开发企业（或个人）的可售房源进行统一登记并予以公示，被征收人自主确定商品房位置、面积、楼层等，并与售房人签订商品房销售合同。被征收人使用购房券购房时，购买房屋的总价款超出或不足购房券记载金额的，由被征收人与售房人进行结算。

五、购房券安置的兑现流程。被征收人凭签订的《房屋征收与补偿协议书》向县征管部门领取购房券；被征收人通过县房地产管理部门搭建的商品房交易平台选择想购买的商品房。售房人凭商品房销售合同、被征收人的购房券等相关材料与县城投公司按承诺协议约定的方式结算。

六、购房券的使用范围。购房券只能在本县城区范围内购买已办理预售的商品房和房、地产权证件齐全的存量商品房（二手房）。

七、选择购房券安置的支付6个月的临时安置费，从发放购房券之日起计算。已选择购房券安置的被征收人应尽快购买商品房，如因被征收人自身原因未购置商品房的，被征收人因房价涨跌的预期收益损失由其本人负责。已选择购房券安置的不得更换其他安置方式。

八、购房券安置的税收优惠。被征收人持购房券购买房屋的，购买房屋总价款不超过购房券记载的金额，免征契税；购买房屋总价款超过购房券记载的金额，差额部分应按规定依法缴纳契税。

九、购房券价值的确定。一是对国有土地上住宅房屋被征收人选择购房券安置的，先将被征收房屋的建筑面积提高15%,价格比照就地或就近建设安置房的评估市场价格,扣除产权调换被征收人应承担的结构差价、土地出让金等，其余额转化为货币金额，由县征管部门向被征收人发放同等金额的购房券。二是对集体土地上被征收人选择购房券安置的，依据确定的安置人口，按照人均45平方米的安置面积，比照就地或就近房屋的类似房地产价格评估出安置房价格，扣除被征收人应承担的土地出让金、土地征转费用和结构差等，其余额转化为货币金额，由县征管部门向被征收人发放同等金额的购房券。

十、购房券安置补偿举例分析。

第一，国有土地上住宅房屋货币化安置购房券的价值：购房券金额=被征收房屋面积×增加比例×安置房评估市场价-被征收房屋面积×（土地出让金+结构差）。以被征收房屋面积100平方米，土地出让金为165元/㎡,结构差为100元/㎡，就近建设安置房评估价5000元/㎡为例进行测算。那么该户购房券的价值计算步骤如下：

1、计算安置面积，即100×1.15=115㎡；

2、计算就近建安置房的评估价，假设评估结果单价为5000元/㎡，则总价为115㎡×5000元/㎡=575000元；

3、计算被征收户找补的土地出让金：100㎡×165元/㎡=16500元；

4、计算被征收户找补的房屋结构差：100㎡×100元/㎡=10000元；

5、计算购房劵价值，为就近建安置房评估价-找补出让金-找补结构差，即575000元-16500元-10000元=548500元。

第二，针对集体土地上房屋的，分为两种情况。

第一种情况，当被征收房屋面积超出安置面积时，购房券金额=安置面积×（评估市场价-土地出让金-土地征转费用-结构差）+（被征收房屋面积-安置面积）×拆迁补偿基准价。

以被征收房屋面积220平方米，安置人口4人，土地出让金165元/㎡,土地征转费用150元/㎡，结构差100元/㎡，被征收房屋拆迁补偿基准价820元/㎡，就近建设安置房评估价5000元/㎡为例进行测算。那么该户购房券价值确定的计算步骤如下。

1、计算安置面积，即4人×45㎡/人=180㎡；

2、确定就近商品房评估价格，假设评估结果为5000元/㎡；

3、将该评估价格扣除土地出让金、土地征转费、结构差，即为购房券单价=5000元/㎡-165元/㎡-150元/㎡-120元/㎡=4565元/㎡；

4、计算购房券价值，为安置面积×购房券单价，即180㎡×4565元/㎡=821700元；

5、计算被征收房屋剩余面积的补偿价格，先计算剩余面积为220㎡-180㎡=40㎡，本例中被征收房屋拆迁补偿基准价820元/㎡，价值为：820元/㎡×40㎡=32800元；

6、将第4、5项相加则为购房券的总价值，即：821700+32800=854500元。

第二种情况，当被征收房屋面积不足安置面积时，购房券金额=安置面积×（评估市场价-土地出让金-土地征转费用-结构差）-（安置面积-被征收房屋面积）×拆迁补偿基准价

以被征收房屋面积为150㎡，安置人口4人，土地出让金165元/㎡,土地征转费用150元/㎡，结构差100元/㎡，被征收房屋拆迁补偿基准价820元/㎡，就近建设安置房评估价5000元/㎡进行测算。那么该户购房券价值确定的计算步骤如下。

1、计算安置面积，即4人×45㎡/人=180㎡；

2、确定就近商品房评估价格，假设评估结果为5000元/㎡；

3、将该评估价格扣除土地出让金、土地征转费、结构差，即为购房券单价=5000元/㎡-165元/㎡-150元/㎡-120元/㎡=4565元/㎡；

4、计算购房券价值，安置面积×购房券单价，即180㎡×4565元/㎡=821700元；

5、计算被征收房屋不足面积的补偿价格，先计算不足面积为180-150=30㎡，征收房屋拆迁补偿基准价为820元/㎡，价值为：820×30=24600元；

6、将第4项减去第5项则为购房券的总价值，即：821700-24600=797100元。

上述计算结果均未包含被征收房屋装饰装潢及附属物补偿、奖金、搬家费、临时安置费等费用，此类费用支付按照方案执行。