【部门解读】2021年舒城县城区国有土地上房屋征收与补偿政策解读

一、背景和依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等相关规定，结合本年度本县城区依法发布的征收决定、公告，制定征收补偿政策解读。

二、制定意义和总体考虑

为切实维护本次征收项目范围内广大被征收人的合法权益，方便群众了解征收补偿政策，进而合理的选择征收补偿方式。

 三、研判和起草过程

（一）县征收服务中心牵头，制定了县城区周瑜大道（原三里河路）北侧旧城区改建、春秋北路延伸工程等项目国有土地上房屋征收补偿方案；

（二）方案上报县政府，经县政府办牵头，县发改、司法、财政、住建、自然资源和规划、文物保护等部门对上述方案充分开展论证与修改；

（三）经论证后的方案面向社会公开征求群众意见，征求意见时间均在30天以上；

（四）县政府办牵头召开了上述项目范围内被征收户代表和特邀公众代表参加的征收补偿方案听证会，充分听取被征收户意见建议，形成了听证会结果的报告；

（五）县征收服务中心依据收集到的意见和建议，开展了社会稳定风险评估，并形成社会稳定风险评估报告；

（六）县征收服务中心将项目听证会结果报告及社会稳定风险评估报告上报县政府，经县政府常务会议研究通过，同意本年度征收项目采用的征收补偿方案。

 四、工作目标

充分征询民意，在法律、法规、规章允许范围内，形成受绝大多数被征收人接受和支持的项目征收补偿方案，依法推动征收工作有效开展，加快城市改造步伐，促进新型城镇化建设。

 五、主要任务

在规定时间内与项目范围内被征收人达成房屋征收补偿协议，完成项目范围内被征收房屋的拆除工作。

六、创新举措

进一步完善和明确严重破损房屋的征收补偿政策，对于原房屋严重破损不能正常居住使用的，且未重新翻建，原址上无其他未登记建筑的，房产证记载面积范围内按照安置房成本价（2650元/㎡）结算，超面积部分按照安置房分配时用于产权调换房屋的评估市场价结算，原房屋由项目评估机构评估确定残值部分的补偿价值，待安置房分配时抵扣同等金额购房款。此类房屋不支付搬迁费、临时安置费，也不享受任何奖励优惠政策。  

 七、保障措施和下一步工作

（一）实行县征收服务中心管政策、属地乡镇管执行的工作机制，严格依据征收补偿标准，针对所有涉及征收补偿的政策规定、房屋调查结果、补偿结果在征收范围内张榜公布，接受社会监督，以公开促公平、公正，确保征收补偿方案执行到位，切实保障被征收人的合法利益。

（二）县房屋征收部门、属地政府加大对征收补偿政策的宣传力度，对征迁工作人员开展政策培训，由征迁工作组成员进一步推进征收补偿政策的宣传和解释，提高征收补偿政策的群众知晓度，营造良好的社会舆论氛围。

（三）在征收过程中，不断创新工作思路，讲求科学有效的办法，坚持以人为本，最大限度照顾被征收人的合法利益，坚持公开、公平、公正，做到阳光征收，充分保障群众的知情权。

（四）鼓励举报，查实奖励。对于反映房屋征收补偿问题实名举报且为第一举报人的，经查属实按挽回经济损失数额的比例给予奖励。对于工作人员严格责任追究制度，对于工作渎职失职的，严格追究责任。

解读内容：

致被征收人：
    为推进县城区基础设施建设，改善居民生活条件，县政府决定对县城区周瑜大道（原三里河路）北侧旧城区改建项目、春秋北路延伸工程项目规划红线范围内的房屋及附属物依法实施征收。为切实维护广大被征收人的合法权益，方便大家了解征收补偿政策，我们将2021年度县城区国有土地上房屋征收相关政策以问答的方式进行了汇编。希望本汇编能为您释疑解惑，让大家在了解政策、依据政策的基础上，充分维护自身合法权益。政策咨询电话：0564-8665390。

衷心希望您能理解并积极支持我们的工作，在大家的共同努力下，早日实现“四个舒城”建设目标，共同创造宜居、宜业、宜游的舒适之城，建设我们自己的美好家园。

                          

舒城县土地和房屋征收服务中心
                                  2021年8月

一、房屋合法性认定类

1.被征收房屋的合法性确认的依据是什么？     

被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等, 依据有效权属证明记载或政府相关职能部门认定为准。对于未登记建筑，由未登记建筑认定工作组依法进行调查、认定和处理。经认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

2.什么是未登记建筑？未登记建筑如何认定？            

未登记建筑是指未取得权属登记证明的建筑或有相关权属证明、但记载内容不齐全或不一致的建筑。本次项目未登记建筑严格按照《舒城县国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查、认定和处理办法》（舒政办〔2018〕7号）予以认定。结合本次项目具体情况，未登记建筑认定结果分以下三类：

（1）认定为合法建筑的。对于已办理建设工程规划许可的房屋，在建设工程规划许可范围内的部分可认定为合法建筑予以补偿。

（2）认定为可按照合法建筑予以补偿的。对于在有独立权属的土地上自行搭建房屋的，对照航测图年代打折后予以认定，认定后可按合法建筑予以补偿，需补交未登记建筑相关税费。

（3）认定为违法建筑的。对于在2010年1月1日以后新增的无合法证件的建（构）筑物或已经相关部门认定为违法建筑的，一律不予补偿安置。但对于配合房屋征收的，给予适当的材料费补助。

3.我的房屋没有独立的土地权属，建设在单位土地上，该如何补偿？

我们对于征收范围内单位职工住房（除企业公产）未办理房地产权证件的，坚持依法依规、尊重历史、实事求是、体现公平的原则，分类处理：

（1）企业破产改制前分配给职工居住，符合房改条件，但未办理房改相关手续的，按公有住房出售程序进行办理。

（2）对于原属房改房的被征收房屋，经单位同意在单位土地上自行搭建或由单位统一搭建分配的，对照航测图年代打折后予以认定，在国家规定的应享受房改面积范围内，比照合法建筑予以安置，超过国家规定的应享受房改面积以外的，按重置价给予一次性货币补偿。对比照合法建筑予以安置的，需补交土地收益金及未登记建筑相关税费。

（3）对于在公共土地上自行搭建或未经单位同意在单位土地上搭建的住宅房屋，对照航测图年代打折后予以认定，按评估市场价扣除土地收益金，补交未登记建筑相关税费后，实行一次性货币补偿或将货币补偿金额等价值调换安置房。

4.我的房屋在2010年以后建设的，无相关合法证件和手续，现在拆迁不给补偿，我认为不合理，至少不拆迁前我还能正常使用。还有，对1994年之后至2009年间建设的无证房屋按照航测图年代进行打折补偿，这样的规定合法吗？         

依据《城乡规划法》的相关规定,对未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,无法采取改正措施消除影响的,限期拆除，不能拆除的,没收实物或违法收入,可以并处建设工程造价10%以下的罚款。因此，对于违法建设不予补偿符合法律规定。考虑到2009年以前不同时期我县规划执法管理实际情况,对于积极配合征收的,在1994—2009年间建设的未登记房屋进行认定时，采取结合土地权属情况打折补偿的处理办法，此种办法属于政府对被征收人的一种政策优惠，符合国务院第590号令的规定。但是在2010年以后的违法建设，即使不在征收范围内，县规划执法部门也正在摸底登记，将会有序组织依法拆除。对于在拆迁中积极配合、主动拆除的，将给予相应的材料费补偿；拒不拆除的，将依法启动拆违程序，组织强制拆除。             

二、调查登记类

5.被征收房屋的结构分为哪些类型？   

被征收房屋结构分为框架、混合、砖木、其他等类型。

6.实际居住人与房屋产权人不一致，如何实行征收与补偿？   

依据《民法典》等相关规定，国有土地上房屋所有权人应以不动产登记簿记载为准，在政府发布房屋征收公告前，因产权人去世或因房屋转让未办理转移登记手续等造成房屋产权人与实际所有人不一致的，应及时按照国家相关法律规定，办理房屋转移登记手续。

7.查封、抵押的房屋如何征收和补偿？   

若征收范围内的房屋产权存在抵押和查封的情形，房屋所有权人应及时与抵押权人及查封法院联系，协商调解处理，如不予配合，相关责任由被征收人自行承担。

三、补偿安置类

（一）国有土地上住宅类房屋补偿安置

8.项目范围内国有土地上住宅类房屋征收补偿方式有哪些？   

本次国有土地上住宅类房屋实行货币补偿或房屋产权调换，具体补偿方式由被征收人自行选择。

9.住宅类房屋被征收人选择货币补偿的，如何结算？   

住宅类房屋被征收人选择货币补偿的，由依法确定的房地产价格评估机构评估确定被征收房屋的价值，在签订征收补偿协议时，一次性结清补偿款。补偿款除了被征收房屋的评估价值外，还包括装饰装潢附属物补偿、临时安置费（停产停业损失费）、搬迁费等。在项目方案规定签约期限内签约的还可享受奖励政策。

10.住宅类房屋被征收人选择房屋产权调换方式的，如何补偿？   

住宅类房屋被征收人选择房屋产权调换方式的，通过对被征收房屋和产权调换的房屋实行双向评估，按照互找价值差的形式结算差价。  

现房房源：欣然南溪、清溪园2#楼、紫荆园三期等29套现房。

期房房源：项目征收范围内安置房。

11.我家的房屋建筑年代久远，评估价值较低，如果按照互找价值差的形式进行结算，我觉得不划算，应该怎么办？   

依据项目征收补偿方案规定，对于住宅房屋的被征收人，在项目征收补偿方案规定签约期限内，签订征收补偿协议且选择房屋产权调换方式的，给予一定的奖励优惠政策。即：等面积部分通过互找优惠结构差的形式实行产权调换。找补结构差的具体标准为：框架不找补，混合找补100元/㎡，砖木找补130元/㎡，其他结构找补160元/㎡。

12.住宅用房被征收人选择房屋产权调换方式，在选择好一套安置房后还剩余面积，该怎么办?       

此类情况要分类处理，第一种情况：在选择好一套或几套安置房后的剩余面积小于产权调换房屋的最小户型面积的，可以有两种方式处理。一是继续选房；二是可以按照安置房评估市场价扣除结构差后实行货币结算。但如果用于产权调换的房屋建筑面积超出被征收房屋面积，同时结算面积小于被征收房屋面积，结算面积与被征收房屋面积的差额部分只可按评估市场价比除优惠结构差进行货币补偿。

第二种情况：选择好一套安置房后的剩余面积大于产权调换房屋的最小户型面积的，则继续选房。若李某某的房屋为混合结构160㎡，假设产权调换房屋的最小户型面积为65㎡，他在选择一套90 ㎡后，余下的70 ㎡应继续选房。

13.我们的房屋在实行1:1等面积置换时，为什么还要找补结构差、承担相应的公摊面积，我们的利益是否受到了损害？       

依据国务院第590号令的规定，房屋的产权调换是等价值调换，需对被征收房屋和安置房屋进行双向评估，结算差价。但考虑到被征收房屋价值不高，为充分维护被征收人利益，我们对在规定时间内签约的被征收人给予了等面积置换、找补优惠结构差的优惠政策。被征收人可对照自家情况和安置房情况，仔细计算优惠政策，会发现超过了1:1安置。       

举例：张某某家被征收房屋面积为60㎡，混合结构，选择房屋产权调换方式下的框架结构安置房面积为75㎡，其中套内面积60㎡，公摊15㎡，公摊面积的9㎡由被征收人承担，即实际结算面积为69㎡，安置房成本价2650元/㎡，市场价7500元/㎡。张某某在签订协议时得到奖励10200元，安置房分配时需要找补结构差6000元，增购9㎡（不超过10㎡）按成本价找补23850元。即张某某在不计装饰装潢附属物补偿费、搬迁费、临时安置费等补偿项目的情况下，只需找补19650元即可调换为一套建筑面积为75㎡的框架结构安置房。因此，我们的政策对于被征收人是十分优惠的。

14.如果我想选择项目方案规定的期房安置，但我家房屋面积较小，等到安置房分配的时候能不能跨户型增购面积更大的安置房？

    被征收人原则上应按照最接近的面积选房，但被征收人为改善住宅居住环境，想要跨户型选择安置房，经被征收人申请，与征收人双方协商一致，增购前10㎡按照成本价（2650元/㎡）结算，增购超过10㎡以上部分的，按安置房分配时用于产权调换房屋的评估市场价结算。

15.我家住宅房屋面积较小，如果按照我县房屋征收相关标准规定，依据房屋面积来计算搬家费和房租费，是不是不合理？

为照顾被征收住宅房屋面积较小的被征收人，本次项目方案规定对于住宅房屋被征收人经合法性认定给予实物安置的面积不足50㎡的，按50㎡计算临时安置费、搬迁费。

16.  已办理房产登记的被征收住宅房屋严重破损不能正常居住使用的，如何补偿安置？

    对于原房屋严重破损不能正常居住使用的，且未重新翻建，原址上无其他未登记建筑的，处理政策如下:

（1）房产证记载面积范围内按照安置房成本价（2650元/㎡）结算，超面积部分按照安置房分配时用于产权调换房屋的评估市场价结算。

（2）此类房屋不支付搬迁费、临时安置费，也不享受任何奖励优惠政策。

（3）残值部分的补偿价值由本项目评估机构评估确定。（二）国有土地上非住宅（不含商业）房屋补偿安置

本项目国有土地上非住宅（不含商业）房屋的补偿方式为货币补偿或房屋产权调换，由被征收人自行选择。但因城乡规划、产业政策调整、环境保护等因素不符合房屋产权调换的，实行货币补偿。

17.非住宅（不含商业）房屋被征收人选择货币补偿的，如何结算？

非住宅（不含商业）房屋被征收人选择货币补偿的，依据依法确定的房地产价格评估机构出具的评估报告，在签订征收补偿协议时，按协议约定的支付方式结算补偿款。被征收人货币补偿的总价值包括被征收房屋、地上附属物、装饰装潢、搬迁费、停产停业损失等补偿补助费用。

18.非住宅（不含商业）房屋被征收人如何实行房屋产权调换？

非住宅（不含商业）房屋被征收人选择房屋产权调换方式的，由政府提供标准化厂房予以安置，对被征收房屋的总价值与政府提供标准化厂房的评估价值互找价值差予以结算。

房屋产权调换的房源：安徽舒城经济开发区城关园区标准化工业厂房。

19.非住宅（不含商业）房屋能否置换其他规划用途的房屋？

国有土地上仓储、办公、生产或公益性用房如选择置换其他用途的房屋，经与县房屋征收部门协商一致，对被征收房屋和置换房屋按照规划用途采取双向评估互找价值差的方法予以置换。

四、补偿补助标准类

20.项目范围内被征收房屋装饰装潢和附属物补偿标准是多少？      

被征收房屋装饰装潢和附属物补偿标准按照《舒城县2021年度国有土地上房屋征收搬迁费等补偿补助费标准》（舒建〔2021〕19号）规定执行。该文件可在征收现场及政府信息公开网上查看。

21.项目范围内被征收房屋的搬迁费标准是多少？      项目范围内被征收房屋的搬迁费标准如下：  

（1）住宅类房屋：按被征收房屋合法认定给予实物安置的建筑面积8元/㎡标准计算。 

（2）非住宅房屋：办公用房按被征收房屋合法认定的建筑面积8元/㎡标准计算；其他用房按被征收房屋合法认定的建筑面积9元/㎡标准计算；有重型机械的，按重型机械所在房屋建筑面积增加10元/㎡计算。若被征收人认为其实际搬迁费用超过规定标准的，应及时向房屋征收部门提供相关证明，由该项目的评估机构评估确定。

22.项目范围内被征收非住宅（不含商业）房屋的停产停业损失费标准是多少？                

项目范围内非住宅（不含商业）房屋停产停业损失费按被征收房屋合法认定的面积计算，停产停业损失费标准如下：生产用房：每月18元/㎡；办公、仓储及其他用房：每月8元/㎡。   

23.项目范围内国有土地上房屋被征收后，过渡期有多长时间？选择房屋产权调换方式过渡期限为36个月，这样是否对被征收人利益造成了损害？                 

被征收人选择货币补偿的，住宅房屋临时安置费过渡期为12个月，非住宅房屋停产停业损失费过渡期为6个月。

被征收人选择房屋产权调换的，采取自行过渡方式临时安置，征收人支付临时安置费（停产停业损失费），其中选择现房安置的，过渡期为4个月；选择期房安置的，考虑到高层房屋建设周期不少于36个月，因此期房安置过渡期为36个月，但为保障广大被征收人利益，在24个月之后未交房的，我们仍沿用超期过渡安置政策。住宅房屋临时安置费具体支付标准为：前24个月临时安置费为9元/㎡·月（方案规定时间内签约另奖励1元/㎡·月），自第24个月之后按照18元/㎡·月支付超期临时安置费。

24.产权调换房屋的评估市场价、优惠价是怎么测算的？      

产权调换房屋的评估市场价是由确定的评估机构评估确定；优惠价为（2650元/㎡+评估市场价）/2。

25.未登记建筑补缴的土地收益金和未登记建筑相关税费标准是多少？

土地收益金由我县自然资源部门具体测算，未登记建筑相关税费由县不动产登记、房产、税务等部门分别收取，具体费用由上述部门根据每户情况具体核定。       

五、签约奖励类

26.住宅类房屋被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内签约的，可享受哪些奖励？     

住宅类房屋被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内签约的，除选择房屋产权调换方式下享受的公摊面积优惠、优惠结构差、成本价、优惠价等奖励政策外，还可享受以下奖励：

（1）履约奖，由征收人按40元/㎡给予履约奖。低于3000元的,按照3000元计算（分户不享受）。

（2）提前签约奖，最高提前签约（搬迁）奖120元／㎡。具体期限及奖励标准见项目征收补偿方案。    

    另外，对被征收人选择货币补偿方式的，给予被征收房屋全部补偿款25%的奖励。

27.非住宅（不含商业）房屋被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内签约的，可享受哪些奖励？     

非住宅（不含商业）房屋被征收人在规定的签约期限内签约的，可享受每宗土地10000元的履约奖。   

另外，对于在规定签约期限内签约且选择货币补偿的非住宅（不含商业）房屋的被征收人，可享受下列优惠：   

（1）通过找补优惠结构差（框架及6米以上的型钢结构厂房不找补、混合及6米以下的型钢结构厂房找补100元/㎡、砖木找补130元/㎡、其它结构正房及4米左右的轻钢结构厂房找补160元/㎡）的形式，测算被征收房屋补偿价值，其价值同评估价值的差异部分以奖励形式补偿给被征收人（经未登记建筑认定工作组认定为合法建筑的房屋需扣除相关规费）；

（2）土地评估价值，按照土地出让时约定的年限，且不超过50年结算补偿金额；

（3）最高可按照被征收房屋总补偿价值的20%给予奖励，具体期限及奖励标准见本项目征收补偿方案；  

（4）增加6个月的停产停业损失补助奖励；  

（5）对于被征收人在土地使用权证用地范围内工业用途房屋，被征收人实际用于居住的合法房屋，按照实际居住面积但不超过195㎡以代建方式安置住宅房屋。安置房的选择顺序按照先签约先选房的原则进行。

28.在县政府公告规定的期限内未达成补偿协议或者房屋所有权人不明确的怎么办？   

由县房屋征收部门报请县政府，依照项目征收补偿方案依法作出房屋征收补偿决定，并在征收范围内公告。被征收人在法定期限内既不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内也不搬迁的，县政府依法向人民法院申请强制执行。      

六、权利和义务类

29.被征收人在征收的各个阶段有哪些权利？  

(1)知情权：①被征收房屋权属调查结果；②确定评估机构；③补偿方案和修改意见；④房屋征收决定；⑤分户补偿情况。 

(2)选择权：①选择评估机构的权利；②选择补偿方式的权利：货币补偿或房屋产权调换。  

(3)参与权：①对征收补偿方案提出意见（征求意见期限不少于30日）；②参加听证会、座谈会。  

(4)救济权：①对评估结果有异议的可以在收到评估报告之日起10日内申请复核；②对复核结果有异议的可以在收到复核结果之日起10日内申请专家委员会鉴定；③对政府作出的征收决定可以在规定时间内提起复议或诉讼；④对政府作出的征收补偿决定可以提起复议或诉讼。 

(5)举报权：被征收人有权对房屋征收工作人员及其他被征收人的不法行为向相关部门举报。

30.被征收人在征收的各个阶段有哪些义务？  

(1)配合登记调查义务。县房屋征收部门对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，被征收人不予配合造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。  

(2)维持房屋现状义务。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违法实施的一律不予补偿。  

(3)按时签订协议义务。在规定的签约期限内与县房屋征收部门签订补偿协议，并交出相关证件。

 (4)按时腾空房屋义务。按照补偿协议和补偿决定搬迁房屋，同承租户及时解除租赁协议。被征收人搬迁时，不得破坏已列入补偿范围的房屋结构及门窗等，如由此引发的安全事故、经济损失及相关责任由被征收人自行承担。    

七、信息公开类

31.如何反映房屋征收与补偿过程中的问题，举报途径是什么？   

鼓励举报，查实奖励。对于反映房屋征收补偿问题实名举报且为第一举报人的，经查属实的，按挽回经济损失数额的10%—20%奖励第一举报人，并为举报人保密。   

举报方式：

县土地和房屋征收服务中心   

电话0564-8621530，0564-8665390；

传真0564-8621530；

邮箱sczgj8621530@163.com。

32.如何确保整个征收补偿公平公正？      

此次房屋征收我们是以公开促公平公正，所有涉及征收补偿的政策规定、补偿结果在征收范围内及县政府信息公开网上予以公布，实行阳光征收。同时，对于所有的工作人员有着严格的责任追究制度，对于工作失职渎职的，将严格追究责任。

注:以上政策仅适用于2021年县城区国有土地上房屋征收项目