舒城县城镇低效建设用地再开发专项规划（2023-2025年）

安徽省第十一次党代会提出开展“工业低效土地全域治理”要求；《关于推广亩均效益评价工作意见的通知》(皖经信运行〔2021〕108号）要求加速“腾笼换鸟”，“推进低效企业全面整治提升”；《安徽省人民政府关于印发安徽省批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案的通知》（皖政〔2022〕54号），要求“编制完成低效用地再开发专项规划”。《安徽省自然资源厅关于进一步做好全省城镇低效建设用地再开发工作的通知》（皖自然资源用函〔2023〕3号），要求“扎实推进全省城镇低效建设用地调查及再开发专项规划编制工作，促进全省城镇低效建设用地尤其是低效工业用地再开发利用，确保完成规划周期内再开发任务”。

综合以上背景，为进一步落实皖政〔2022〕54号文件要求，促进舒城县低效建设用地再开发利用，努力以较少的土地资源消耗，促使土地集约利用水平提高，同时优化城镇用地结构，加快产业转型升级，推动经济社会可持续发展，编制了《舒城县城镇低效用地再开发专项规划（2023-2025年）》。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大及省第十一次党代会精神，树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以节约集约用地为核心，实施节约优先的内涵挖潜型城镇建设用地保障战略，落实“工业低效土地全域治理”要求，扎实开展工业低效土地全域治理，创新完善土地利用管理机制，建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享、严格监管的工作机制，有效激励低效产业用地再开发利用，优化土地利用结构，提高土地利用效率，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。

二、规划原则

1、依法依规，科学规划

遵守国家法律法规、部门规章及各项政策，充分考虑所在地的实际需要，遵循自然和社会发展规律，因地制宜制定规划方案和配套政策，科学合理安排城镇低效建设用地再开发规模、布局和时序。

2、政府主导，市场配置

坚持国土空间规划管控，更好发挥政府作用，加强统筹协调，部门协同，完善监管服务。充分发挥市场配置资源的决定性作用，充分运用市场机制，增强土地权利人、社会力量再开发动力。

3、产业导向，分类引导

实行差别化政策支持，完善低效工业用地用途合理转换机制，激发企业转型升级内生动力。

4、因地制宜，节约集约

坚持节约优先，以提升节约集约水平、优化土地利用结构和布局为手段，充分考虑社会经济发展水平、城市定位，合理确定再开发目标，因地制宜、规范运作，构建具有地方特色的“三生空间”。

5、公共参与，利益共享

充分尊重土地权利人意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权，妥善处理好各方主体责、权、利关系，遵循利益共享，公平公正，保障城市可持续发展。

三、规划范围

规划范围为舒城县城镇低效建设用地现状数据库中经政府认定的低效建设用地排除其土地权利人意愿、资金投入能力较弱及实施难度较大等因素的低效建设用地。规划涉及城关片区、杭埠片区、舒城县经济开发区三个片区。

四、规划期限

规划基期为2022年，规划期限为2023-2025年。

五、低效用地现状

1.用地总规模

根据省厅下发的《安徽省城镇低效用地再开发专项规划编制指南（修订）》的技术要求，并依据舒城县城镇低效建设用地认定标准，结合舒城县土地利用现状以及实际发展情况，经过县自然资源和规划局、经开区管委会等相关部门多轮讨论及征求意见，对2022年度舒城县城镇低效建设用地调查数据库中已认定城镇低效建设用地进行实地了解，排除其土地权利人意愿、资金投入能力较弱及实施难度较大等因素的低效建设用地最终确定19宗纳入舒城县城镇低效建设用地再开发专项规划（2023-2025年）处置，面积共计124.2235公顷。

2.用地类型

低效用地以低效工业用地为主，面积为123.7744占总低效用地面积百分比为99.64%，共计17个地块；其次为低效农村用地，共2个地块，面积0.4491公顷，占总低效用地面积百分比为0.36%。

3.分布情况

舒城县2023-2025年再开发项目分别位于舒城县城关片区、杭埠片区、舒城县经济开发区。城关片区：再开发面积为6.3711公顷，占比5.13%；杭埠片区：再开发面积为69.4776公顷，占比55.93%；舒城县经济开发区：再开发面积为48.3748公顷，占比38.94%。

六、规划目标

1. 定性目标

（1）通过对低效工矿用地的再开发，释放产业发展空间，加快转型升级，逐步调整优化产业结构，提升经济活力，增强区域综合竞争力。

（2）通过对旧城镇、旧村庄的再开发，补充和完善配套合理、功能齐全的公共服务体系，改善居民生活条件，优化城市生活环境，提升城市功能，增强城市吸引力。

2.定量目标

（1）城镇低效建设用地再开发总规模

规划舒城县2023-2025年可实现再开发的规模124.2235公顷，其中低效用地以低效工业用地为主，面积为123.7744占总低效用地面积百分比为99.64%，共计17个地块；其次为低效农村用地，共2个地块，面积0.4491公顷，占总低效用地面积百分比为0.36%。

（2）提升土地利用强度

规划期限2023-2025年整体平均容积率由现状的0.93提升至1.14，建筑密度由现状的30.90%提升至42.04%，规划后容积率提高率为22.70%，建筑密度提高率为36.06%。

七、任务落实

结合舒城县社会经济发展需要和实际情况，规划期内拟实施再开发地块19个，面积124.2235公顷。

八、再开发空间布局优化

舒城县2023-2025年再开发项目分别位于舒城县城关片区、杭埠片区、舒城县经济开发区。城关片区：再开发面积为6.3711公顷，占比5.13%，再开发方向为商业服务业用地；杭埠片区：再开发面积为69.4776公顷，占比55.93%，再开发方向为工矿用地；舒城县经济开发区：再开发面积为48.3748公顷，占比38.94%，再开发方向主要为工矿用地，其次为居住用地。

九、用地结构优化

低效建设用地再开发项目区总面积124.2235公顷，规划以工矿用地和居住用地为主，其次为商业服务业用地。规划工矿用地115.7717公顷，与现状相比，占比减少了6.47%；主要分布在杭埠片区。规划居住用地2.0807公顷，与现状相比，占比增加了363.30%；规划商业服务业用地6.3711公顷，与现状相比，占比增加了6.37%

十、土地利用强度优化

城镇低效用地再开发以实现经济效益、社会效益和环境效益的最大化为目标，同时必须在一定程度上控制开发强度，从而避免过高的开发强度损害城市的公共利益、整体利益和长远利益。因此，低效用地改造应以国家规范、城镇总体规划、控制性详细规划规定为指导，合理制定低效用地改造的各项规划指标。

低效用地再开发项目区现状综合平均容积率0.93，建筑密度30.90%；规划综合平均容积率1.14，建筑密度42.04%。规划后容积率提高率为22.70%，建筑密度提高率为36.06%。

十一、再开发时序安排

依据舒城县城镇低效建设用地再开发的总体目标、城镇低效建设用地现状及分布、再开发改造难易程度等情况，确定舒城县规划期内城镇低效建设用地再开发建设用地19宗，面积124.2235公顷。

2023年：再开发地块共计6宗，再开发规模36.8286 公顷，占再开发总面积比例29.65%。主要分布在经济开发区。

2024年：再开发地块共计3宗，再开发规模20.8907公顷，占再开发总面积比例16.82%。全部位于经济开发区。

2025年：再开发地块共计10宗,再开发规模66.5042公顷，占再开发总面积比例53.53%。分别位于经济开发区、城关片区和杭埠片区。

十二、规划实施效益评价

1、土地利用经济效益

通过城镇低效用地再开发规划，舒城县低效建设用地节约集约化程度大大提高，环境卫生和基础配套设施也逐渐完善。规划期内再开发项目的平均容积率由开发前的0.93提高到1.14，建筑密度由开发前的30.90%提高到42.04%。较大程度的提高了建设用地的土地利用水平，节约了土地资源。

2、社会综合效益

《舒城县城镇低效用地再开发专项规划（2023-2025年）》的实施，对于全市土地资源的合理开发、高效利用和有效保护等将起到极大的促进作用，为以土地资源的可持续利用支撑经济社会的可持续发展提供了基础和技术保障，社会效益十分显著。舒城县规划期内城镇低效建设用地再开发项目共占地124.2235 公顷，企业的再开发改造升级可以充分利用现有资源，解决供地紧张和用地浪费的矛盾，同时带动提升自身经济效益带动当地经济发展，提供就业岗位。

3、生态效益

实现城市建设由外延扩张向内涵挖掘的转变，从而保护耕地、林地、湿地等具备生态功能的土地，间接加强整个城市区域的生态承载力，促进可持续发展。其次，科学有序实施低效用地再开发工作，通过对城市中闲置、空闲和低效利用的存量建设用地进行再开发，既避免了对新增建设用地指标的占用，又重新激活了此类用地的利用价值。最后，低效用地再开发工作不仅可以满足城市建设用地数量上的需求，还可以优化城市用地结构，合理的用地结构也是城市生态用地发挥最大生态功能的前提之一。不仅如此，在满足集约用地和用地效益双提升的基础上，也可以在条件合适的地块增加城市生态用地的比例，再开发改造后的低效用地，绿化、道路等基础设施更加完善、人居环境也得到明显改善。