【规范性文件】舒城经济开发区《城区老旧住宅小区基本物业管理工作实施方案》

为切实改善城区老旧住宅小区的人居环境，推进和谐小区、和谐社区建设，根据《六安市物业管理条例》、《舒城县人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》《舒政〔2016〕60号》、《舒城县人民政府办公室关于舒城县城区老旧住宅小区基本物业管理工作实施方案的通知》《舒政办秘〔2020〕43号 》等规定，结合我区实际，制定本方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，坚持以人民为中心，按照政府主导、部门监管、社区负责、企业和居民共同参与的治理要求，加强物业管理法规宣传，树立物业管理有偿服务理念，进一步明确物业管理各方责任，努力构建与我区经济社会发展相适应的老旧住宅小区物业管理服务模式，从根本上解决“创城、创卫、防疫”等难点问题，持续改善居住环境和生活条件，提升管理和服务水平，切实增强群众的安全感、幸福感、获得感。

二、基本原则

1.坚持业主自治。根据物管法规规定，市场化、专业化管理小区，拟实施小区设立业主大会，成立业主委员会，由业主委员会组织选聘物业服务企业或其它管理人，着力构建老旧住宅小区长效规范物业管理机制。

2.坚持属地管理。按照“条块结合、以块为主”原则，城区老旧住宅小区基本物业管理工作要充分发挥属地社区居委会的指导作用，试点社区要配备专职或兼职物业管理员，负责试点小区业主大会的设立，对本辖区基本物业管理工作开展日常检查，发现问题及时纠正、整改、反馈。

3.坚持齐抓共管。区物业管理中心负责指导协助社区基本物业管理工作，负责对业主委员会和物业服务企业进行监督和考核，区直有关单位按照各自职责依法开展推进老旧住宅小区基本物业管理的相关工作，着力提升老旧住宅小区日常管理水平和改善群众居住生活环境。重点突出业主参与，既要保障业主的权利，也要明确应尽义务。形成辖区政府、社区、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的管理格局，齐抓共管，确保基本物业管理真正达到实效。

三、实施范围

开发区辖区范围内，青青家园西苑、高塘小区、宜秀园、农发行宿舍、龙昌家园、水泥厂宿舍、金鼎世纪城共计7个小区、715户 。

四、工作要求

对符合条件的老旧住宅小区的基本物业管理，由所在社区居委会或业委会向开发区社区办申请，并报至县行政执法局，在县行政执法局指导下，开发区社区办(物管中心)开展工作，针对各小区不同情况，分别制定基本物业服务方案（物业服务合同），拟定服务标准和收费标准，并广泛征求业主的意见，经业主大会表决通过后，由业主委员会组织实施选聘物业服务企业或其它管理人，提供环卫保洁、绿化养护、秩序维护、基础设施维护等基本物业服务。物业服务从业人员应当优先使用就业困难人员，含低保户、低保边缘户中有劳动能力的人员。相对封闭独立，配套设施较为完善，业主委员会应组织选聘物业服务企业，签订物业服务合同，实施专业化、市场化物业服务。

五、服务标准

基本物业管理服务以不低于《安徽省住宅小区服务标准》D级物业服务为标准。

六、目标任务

2020年12月底前，力争所有试点小区完成设立业主大会，选举产生业主委员会并完成备案；2021年，开发区辖区符合试点条件的小区全部纳入试点；同时做好经验总结和持续改进。

七、资金筹集和发放

1.政府奖补，实施老旧小区基本物业管理的小区，县财政在舒城县老旧小区基本物业管理试点专项经费中给予适当奖补。对规模较大、条件较好，服务市场化运作成熟的老旧小区，减少直至取消财政补贴。

2.居民自筹，依据物价部门核准老旧小区物业服务收费标准和《物业服务合同》约定或业主大会决定，业主缴纳物业服务费。

3.考核办法，由开发区物业管理中心组织，按照《舒城县城区老旧住宅小区基本物业服务项目考核评分标准》，对物业服务企业或其它管理人按季度进行考核，县城管局负责对考核情况进行复核验收，并出具复核验收结果。

4.补贴发放。根据复核验收结果，县城管局确定物业服务企业或其它管理人服务等次，并以此作为发放财政补贴资金的主要依据，发放流程按县行政执法局规定执行。

八、实施步骤

1.老旧小区摸底阶段：9月底前完成，属地社区报社区办符合试点条件的小区基本情况和问题清单并建立资料档案和制定实施方案。

2.成立区物业管理中心阶段：10月底前完成，物管中心具体负责我区的基本物业服务、监督、考核、补助资金发放，并接受县物业行政主管部门的指导与监督。

3.宣传动员和成立业主大会阶段：方案定案后，区物业管理中心、社区干部深入拟实施小区组织设立业主大会，选举业主委员会，力争12月中旬选举完成，同时宣传老旧小区实施基本物业服务的必要性、紧迫性，以及物业服务的内容、模式等。

4.选聘物业服务企业或其它管理人阶段：12月底前各拟实施小区业主委员会自主组织选聘物业服务企业或其它管理人。

5.物业小区交接阶段：2021年1月上旬，在县执法局物管中心、开发区执法中队及物业管理中心的协助下，新入驻物业服务企业或其它管理人对试点小区进行集中物业交接(含配套公共设施及物业用房)。

6.集中整治阶段：2021年1月中旬，县执法局物管中心、开发区执法中队及属地社区对试点小区进行集中整治（乱搭乱建、乱拉乱挂、乱涂乱画、毁绿种菜等现象）

7.总结验收阶段：2021年1月底前 ，对成立物业管理中心及基本物业服务项目进行验收。由区社区管理办公室对照《舒城县城区老旧住宅小区物业管理中心验收标准》和《舒城县城区老旧住宅小区基本物业服务项目考核标准》，主要从人员配备、办公场所、规章制度的建立等方面进行验收，确保我区城区老旧住宅小区基本物业管理2021年1月按期实施。

九、保障措施

1.建立工作机制。开发区成立城区老旧住宅小区基本物业管理工作领导小组，领导组办公室设在社区办；成立开发区物业管理中心，具体负责城区老旧住宅小区基本物业管理工作的协调、指导、考核、监督。各老旧小区筹备业主大会专项经费由开发区社区工作经费保障。辖区社区负责做好基本物业管理工作的宣传发动、业主大会筹备、组织实施和监督管理等工作，区直有关单位按照各自职责依法开展推进老旧住宅小区基本物业管理的相关工作。

2.加大舆论引导。充分发挥自媒体宣传引导作用，广泛宣传动员广大群众积极参与老旧住宅小区基本物业管理推进工作，努力营造浓厚宣传氛围，促进老旧住宅小区基本物业管理工作目标顺利实现。

3.加强督查考核。区纪工委会同社区办加强对老旧小区基本物业管理工作的督导检查，及时通报并反馈情况。

   附件：1.县开发区城区老旧住宅小区基本物业管理工作领导小组

    2.县开发区城区老旧住宅小区物业管理中心人员

        3.县开发区物业管理中心验收标准

 4.舒城县城区老旧住宅小区基本物业服务项目考核评分标准

    5.县开发区基本物业服务业主满意度调查表

    6.县开发区拟实施基本物业公司管理老旧小区情况汇

      总表

                                      2020年9月1日

附件1：

县开发区城区老旧住宅小区基本物业

管理工作领导小组

组  长：汤英松

成  员：王明清  黄  勇  胡  勇  华兴圣  魏永生

        杜  军  夏  浩  杨立年  戴成文  李  勇

        黄卫东  吕美海

领导组办公室设在社区办 ，杨立年同志兼任办公室主任    

附件2：

县开发区城区老旧住宅小区

物业管理中心人员组成

主  任：杨立年

副主任：戴成文   李  勇   韩  臻

管理员：朱锦春   朱  勇   许  峰   韦  军   王光兵

        武大芳   曾义红

附件3：

县开发区物业管理中心验收标准

附件4：

舒城县城区老旧住宅小区基本物业服务项目考核评分标准

项目名称：   物业服务分中心名称：

附件5：县开发区基本物业服务业主满意度调查表

附件6：